Abogados aconsejan cumplir con las condiciones del préstamo, atender las cartas de avisos y exigir los servicios de un mediador de conflictos
Tan solo en los primeros tres meses de 2024, se registraron 1,189 viviendas reposeídas por los bancos, como parte de una tendencia que continúa en alza y que afecta a muchos adultos mayores que hicieron hipotecas revertidas, según abogados y mediadores de conflictos que manejan estos asuntos.
Además, los cambios registrados en la industria bancaria, que vende las cuentas de hipotecas a empresas estadounidenses que son las que cobran y ejecutan las viviendas, han resultado en procesos que frecuentemente son atropellados, desinformados y detrimentales para los dueños o herederos de las propiedades, afirmaron los entrevistados.
El mediador de conflictos privado Alexander Pagán afirma que se ha vuelto a experimentar un alza en la cantidad de ejecuciones de hipotecas desde que finalizaron las moratorias de pagos que la banca ofreció durante el período de la pandemia de COVID-19.
Estadísticas publicadas por El Nuevo Día indican que el 2020 terminó con 911 casas reposeídas, una cantidad que aumentó a 2,210 viviendas en 2022 y a 2,315 el año pasado. «Ya las moratorias y los incentivos económicos se acabaron; estamos batallando ahora con otra burbuja», lamenta Pagán.
Cuando una persona hace una hipoteca «reverse» o revertida con la que le vende la casa al banco y reside en ella mientras viva, tiene que cumplir con varias condiciones: vivir la casa, pagar un seguro y pagar las contribuciones sobre la propiedad, explica, por su parte, el abogado Jaime Enrique II Cruz Pérez, quien dirige una clínica de mediación en la Escuela de Derecho de la Pontificia Universidad Católica de Puerto Rico, en Ponce.
En muchas ocasiones, las personas reciben cartas relacionadas con ese proceso y no las abren, o las abren y no las entienden, porque están escritas en inglés o por los términos que usan. Muchas veces, olvidan pagar el seguro de la casa o enviar evidencia de ese pago a una empresa radicada en Estados Unidos, que es la que tiene su cuenta de hipoteca. En ocasiones, el dueño del hogar es hospitalizado o tiene que ir a cuidar un hijo o nieto por un período y, si en ese momento hubo una revisión y se cree que la persona no reside en la
vivienda, comienza un proceso de ejecución de la hipoteca.
En todos esos casos, comienza un proceso de ejecución que involucra diversas partes, incluidos la empresa que tiene la cuenta de la hipoteca y abogados y tasadores que esta subcontrata. Todos quieren acabar con el proceso para cobrar las diferentes transacciones que realizan y tener una propiedad para la cual probablemente ya hay un comprador, indica, en tanto, el abogado Alexis Sánchez Morales, director del Proyecto de Ayuda al Deudor Hipotecario de Servicios Legales de Puerto Rico.
«El problema es que, en Puerto Rico, lo que se da es el servicio al préstamo, pero el dueño del préstamo es un fondo de inversiones, que contrata a una compañía y esta subcontrata a otra. Están pendientes a que más le pueden sacar», agrega.
Lamenta que, en ese proceso, todas las partes tienen una presión por terminar el caso; las empresas que tratan de ejecutar la hipoteca e, incluso, el mediador en el caso que quiere demostrar que es eficiente. Pero, en esa carrera, advierte, Se le pueden violar los derechos a las personas.
En 2012, se firmó la Ley para Mediación Compulsoria y Preservación de tu Hogar en los Procesos de Ejecuciones de Hipotecas de una Vivienda Principal (Ley 184 de 2012). El estatuto tiene el objetivo de etablecer un proceso que los bancos deben seguir de forma obligatoria, que le permite a la ciudadanía contar con un mediador o recurso externo al proceso que le oriente y le ayude en los complejos procesos de ejecución de hipotecas. Y, aunque los entrevistados reconocen las bondades de la ley, advierten que todavía falta más por hacer para proteger a los consumidores de las compañías que tienen esos préstamos, especialmente a los adultos mayores.
Esas empresas «no entienden la idiosincrasia de Puerto Rico y no conocen el derecho en Puerto Rico», afirma Cruz Pérez sobre esas compañías extranjeras, y añade que, a
veces, los jueces tampoco conocen las leyes relacionadas con esos casos.
Cuenta experiencias en las que representantes de la compañía que quiere quedarse con la vivienda dicen cosas que no son ciertas, que no están correctas bajo el derecho local, que no quieren conceder los términos que se requieren, entre otros. Recuerda que, en una ocasión, se comenzó un proceso de ejecución de hipoteca por falta de pago del seguro y, cuando iniciaron la mediación, la dueña de la propiedad llevó toda la evidencia del pago.
«El problema de los adultos mayores es la falta de educación y, muchas veces, no se atreven ni a abrir las cartas. A veces, es un formulario para saber si viven en la casa. Hay que educar a las personas sobre estos temas», indica el director de la clínica financiada por el Fondo de Acceso a la Justicia, en la que «podemos minimizar la intención abrumadora que
tiene la banca de pasarle por encima a la gente».
Destaca que conocer las leyes permite tener una ventaja sobre los centros de mediación de conflictos de los tribunales, donde los mediadores no siempre tienen el conocimiento legal pleno «y los abogados de la banca son extremadamente creativos y traen asuntos que no aplican en derecho». El semestre pasado, atendieron 125 casos de mediación, con una relación de éxito de acuerdos satisfactorios de 80%. «Podemos evitar ciertas injusticias».
Los problemas con las ejecuciones hipotecarias se complican cuando el dueño de la propiedad fallece y son sus herederos los que enfrentan el proceso. Frecuentemente, no tienen declaratoria de herederos y no conocen los procesos. A veces, ni siquiera sabían que existía una hipoteca de ese tipo.
El asunto con las hipotecas «reverse» es que, independientemente de lo que el banco le haya pagado al dueño de la propiedad, cuando esa persona o sus hijos quieren retener la propiedad, tienen que pagarla a precio de tasación, que puede ser mucho más alto, dependiendo de cómo esté el mercado. En esos casos, la capacidad económica de las personas, así como los procesos y actitudes de las partes involucradas en el proceso, puede evitar la retención de la propiedad, dice Jaime, según su experiencia.
Sobre la Ley 184 de 2012, indica que «es buena, pero tiene boquetes que, quizás, se han dejado intencionalmente. La ley dice que la Oficina de Administración de Tribunales (OAT) tiene que hacer un reglamento para aplicar la ley. Doce años después, ese reglamento para aplicar la ley no se ha hecho. Se ha enmendado, pero falta mucho más».
Pagán, mientras, asegura que el rol del mediador debe ir más allá y que la intervención con las personas que están en un proceso de ejecución de hipotecas debe ser comprensivo. «Me llegan personas con problemas de depresión, que se han divorciado, que no tienen trabajo, que tienen un ingreso bajo, que necesitan recibir atención de diferentes agencias de gobierno. Yo me he dado a la tarea de ser ese eslabón para buscarle otras ayudas», indica.
¿QUÉ HACER?
Además de buscar información y conocer los términos y condiciones bajo los cuales se llega a acuerdos con los bancos, en caso de que sus condi- ciones económicas cambien y reciba una carta de un banco, las personas tienen que actuar rápidamente.
«Tan pronto usted anticipe que va a tener problemas con el próximo pago, llame al banco para solicitar un proceso de ‘loss mitigation’ y que le
den una lista de las organizaciones sin fines de lucro que dan consejería de vivienda. Por ley, los bancos tie- nen que hacerlo. Ellos ayudan en el ‘loss mitigation’ y, tan pronto eso comienza, el banco tiene que parali- zar el proceso de demanda, para eje- cutar la vivienda, si ya empezó”, aconseja Sánchez Morales.
El abogado indica que, cuando alguien necesita un servicio hipote- cario, debe visitar diferentes institu- ciones bancarias para comparar, y recuerda que “la persona no tiene que coger todo el dinero que le ofre- cen y tampoco tienen que estar 30 años pagando, puede saldar la deuda cuando quiera».
Fuente: https://www.pressreader.com/puerto-rico/el-nuevo-dia1/20241020/281930253450796